Créditos hipotecarios: arranca la primera subasta entre los bancos con fondos de ANSeS

El Gobierno avanza con el lanzamiento de los nuevos créditos hipotecarios, la principal herramienta diseñada para reactivar la economía antes de las elecciones. El primer paso se dará este jueves, con la aprobación de la operatoria que habilitará la licitación de plazos fijos del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSeS entre los bancos, que luego ofrecerán los préstamos al público.

Según fuentes de Clarín, el Banco Central definirá este jueves, en su reunión habitual de directorio, el nuevo régimen informativo para la asignación de fondos. El organismo será responsable de subastar los depósitos bancarios del FGS, mientras que las entidades deberán presentar reportes mensuales. Aunque no se confirmó una fecha exacta, la primera licitación podría realizarse entre jueves y viernes.

Una fuente del sector bancario señaló que “el Ministerio de Economía decidió no publicar un cronograma rígido preestablecido; serán 10 colocaciones hasta completar el monto; el mecanismo será el mismo que el de los bonos Bopreales”. De este modo, Luis Caputo estará presente en la primera subasta, ya que llegará al país el miércoles tras reunirse con la titular del FMI durante la cumbre de ministros de Finanzas y banqueros centrales del G20. Con los anuncios de la semana pasada, el ministro de Economía busca urgentemente impulsar la actividad, el empleo y los salarios, que llevan casi tres años en ajuste.

El nuevo esquema prevé que el Gobierno financie a los bancos con 2 billones de pesos (aproximadamente 1.300 millones de dólares) en 10 rondas de 200.000 millones cada una, mediante plazos fijos UVA a 1 y 5 años, con tasas mínimas de entre 2,5% y 4,5%, respectivamente. Ningún banco podrá tomar más del 20% del total licitado. Los préstamos otorgados deberán tener una tasa máxima del 7,5% y las entidades contarán con 90 días para colocarlos.

Sin embargo, en el sector bancario persisten dudas sobre el funcionamiento de la licitación: si podrán mejorar las tasas mínimas para asegurarse cupos de fondeo, qué ocurrirá con los clientes que cerraron operaciones antes del límite máximo de tasa, y los plazos que exige el Gobierno. De realizarse la primera subasta en los próximos días, las entidades prevén colocar los créditos entre noviembre y diciembre.

El programa está orientado a la compra, construcción, ampliación o refacción de la primera vivienda. La aprobación de un préstamo hipotecario puede demorar hasta nueve meses desde la presentación del cliente hasta la firma de la escritura. “Una vez con el préstamo, lo puedo liquidar en condiciones de mercado y reducir la tasa”, indicaron fuentes bancarias.

Actualmente, el crédito hipotecario promedio es de unos 75.000 dólares (cerca de 100 millones de pesos), a 23 años y con una tasa aproximada del 7%. En 2025 se otorgaron cerca de 44.000 créditos y este año se estima que cerrará con unos 30.000, lo que representa una caída del 34%. Según la consultora Empiria, “los 2 billones de pesos del FGS permitirían sumar alrededor de 20.000 créditos adicionales, un aporte significativo frente al ritmo actual de originación”.

Hoy, el Banco Nación y BBVA son las entidades más relevantes del mercado hipotecario. La medida tendrá efectos diferenciados: en los bancos que ya otorgan préstamos a una tasa de 7,5% o menor no se esperan reducciones; en cambio, aquellas entidades con tasas superiores deberán ajustarlas para acceder al fondeo del FGS, que exige una tasa máxima de UVA más 7,5%.

Hernán Lacunza, director de Empiria, señaló que “el programa podría permitir otorgar hasta 20.000 créditos. En principio, las tasas de los préstamos se mantendrían estables, aunque en las entidades con tasas más altas sí podría esperarse una baja; además, la medida reduce el costo de fondeo y el riesgo de descalce para los bancos”.

El crédito hipotecario en Argentina representa menos del 2% del PIB, frente a valores de 25% en Chile, 10% en Brasil y 8,5% en Colombia. Pese a haberse multiplicado por cinco en términos reales desde diciembre de 2023 hasta julio de 2026, aún está un 25% por debajo del promedio de 2018-2019, una situación atribuida al tamaño limitado del mercado de capitales local, según Invecq.

El impacto efectivo dependerá de la medida en que los bancos utilicen este mecanismo para incrementar el volumen de crédito o simplemente para reemplazar fondeo por otro más barato en las líneas ya otorgadas. Desde Sudamericana advierten que, aunque la iniciativa busca dinamizar el sector de la construcción, su “impacto macroeconómico luce acotado en el actual contexto económico y de ingresos de los hogares”.

En paralelo, el Gobierno flexibilizó los créditos en dólares, logró media sanción en Diputados para el proyecto de inocencia fiscal y bajó las tasas de interés la semana pasada, a costa de una suba del dólar por encima de los 1.500 pesos. Estas medidas buscan convertir al crédito en motor de crecimiento, aunque su efectividad dependerá no solo del aumento de liquidez, sino también de la demanda.

Un informe del Banco Galicia advierte que, ante la recuperación aún parcial de ingresos y actividad, y el deterioro en los indicadores de irregularidad crediticia en los últimos dos años, existen límites para la velocidad de expansión del financiamiento.

Desde Vectorial señalan que, aunque los bancos originarán créditos a 15 o 25 años, el fondeo del FGS