El 70% de los proyectos de CABA se concentrará en nueve barrios

Feb 09, 2026 Noticias Nacionales

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El desarrollo del mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires durante 2026 no será homogéneo.La actividad constructiva seguirá polarizada geográficamente, con corredores consolidados que profundizarán su expansión mientras otras zonas de la ciudad esperan su momento.

No habrá una expansión pareja sino una profundización de las tendencias que ya se observan. Según un análisis de la consultara Terres, que incluyó más de 5500 terrenos,siete de cada diez proyectos se concentrarán en nueve barrios. Liderarán la actividad Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales, Belgrano, Palermo, Villa Crespo y Caballito.

En total concentrarán aproximadamente el 70% de los lanzamientos de obra, metros cuadrados a construir y operaciones de compraventa de terrenos durante el año.

Cuáles son los factores de esta tendencia

«No es una distribución equitativa ni casual. Estos barrios combinan tres factores críticos: normativa que permite densificación, infraestructura que sostiene crecimiento y demanda validada que justifica nuevos proyectos. Donde esos tres elementos coinciden, el mercado se activa”, explica Federico Akerman, director de Terres.

En tanto, Ignacio Carpanelli, socio de la desarrolladora Gewin Real Estate sostiene que «la apuesta a desarrollar en Núñez, Belgrano y Villa Urquiza, se debe a que son barrios que sintetizan de manera clara esta nueva lógica del mercado».

Carpanelli explica que «combinan conectividad, espacios verdes,cercanía con el río -en el caso del Corredor Norte- y una transformación urbana sostenida, con demanda real tanto para vivienda como para inversión. Son zonas que todavía ofrecen un recorrido de valorización y permiten pensar proyectos a largo plazo, con calidad, identidad y salida comercial».

Ante la falta de crédito y los altos costos de construcción, los desarrolladores buscan proyectos de mayor valor agregado y tickets orientados a un público con alto poder adquisitivo. «Esto está generando un efecto derrame desde zonas saturadas como Palermo hacia barrios como Núñez, consolidando el crecimiento en áreas con mayor potencial de rentabilidad», explica Martin Flachsland.

El gerente de Marketing de la desarrolladora Estudio Kohon agrega que «la búsqueda de lotes está totalmente alineada con la capacidad de compra real del mercado actual. Además, la saturación de barrios tradicionales está impulsando el crecimiento en zonas aledañas de igual perfil».

La segmentación de cuatro zonas

El relevamiento proyecta una ciudad fragmentada en cuatro grandes zonas:

Corredor norte en expansión: Núñez, Saavedra, Villa Urquiza, Colegiales y Belgrano. Concentrará entre el 40 y 45% de la actividad debido a factores como infraestructura realizada o en vías de ejecución que ordenará el crecimiento y generará una demanda activa y sostenida.

Áreas consolidadas de alta rotación: Palermo, Villa Crespo, Caballito, Almagro. Reunirán del 30 al 35% de la actividad total. Se trata de mercados probados, con precios de venta que validarán los proyectos, asegurando alta previsibilidad en la salida y una dinámica de compraventa constante.

Barrios en integración gradual: Agronomía, Paternal, Villa Ortúzar, Chacarita. Con el 15 y 20% de la actividad,registrará la incorporación progresiva al circuito de desarrollo, impulsada por el desborde de las zonas más activas.

Zonas con potencial aún no activado: Parque Patricios, Nueva Pompeya, Boedo, San Telmo, Constitución, Flores, Villa Soldati. Concentrará del 10 al 15 % de la actividad, con oportunidades puntuales, pero con una ecuación económica que seguirá tensionada por precios de venta finales que no alcanzan a absorber costos y riesgos.

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